طفرة أسعار العقارات في دبي تنعش الطلب على الصناديق والملكية الجزئية

سوق العقارات في دبي

تعتبر دبي واحدة من أبرز أسواق العقارات في العالم إلى ارتفاع الأسعار عن متناول المستثمرين بشكل متزايد، ما أعاد الاهتمام بصناديق الاستثمار العقاري ودفع الكثيرين للجوء إلى تطبيقات الملكية الجزئية التي تتطلب دفعات صغيرة تصل إلى 136 دولاراً.

يظل شراء العقارات هو الطريق المباشر للوصول إلى السوق، ولكن ارتفاع الأسعار طيلة 17 ربعاً متتالياً جعل هذا الخيار بعيداً عن متناول الكثيرين. 

فمن بين الأسهم القليلة المدرجة في بورصة دبي، ارتفع سعر سهم شركة إعمار العقارية بخمسة أضعافه تقريباً من أدنى مستوياته في 2020، كما صعد سعر سهم مجموعة "تيكوم" مالكة المكاتب بنحو 18% منذ إدراجه في 2022.

انخفضت مبيعات الوحدات السكنية التي يتجاوز سعرها 10 ملايين دولار بنسبة 13% في الربع الثاني، مقارنة بالعام السابق، وفقاً لتقرير صادر عن شركة نايت فرانك الاستشارية

التمويل الجماعي للاستثمار العقاري

وفي ظل هذه الظروف، تلقى شركات مثل "ستيك" (Stake) اهتماماً متزايداً. إذ تسمح منصتها عبر الإنترنت للمستثمرين بشراء أجزاء من العقارات مقابل أقل من 500 درهم (136 دولاراً)، وحصلت الشركة مؤخراً على تمويل من شركة مبادلة للاستثمار في أبوظبي.

وفي الوقت نفسه، فإن صناديق الاستثمار العقاري التي تتيح للمستثمرين الدخول بمجموعة من العقارات المدرة للدخل دون الحاجة إلى امتلاكها بشكل مباشر، تظهر أيضاً كبدائل جذابة. وتأتي أحدث الجهود لإنشاء مثل هذه الهياكل مباشرة من أعلى المستويات في حكومة المدينة.

في سياق متصل، تدرس "دبي القابضة"، وهي مجموعة استثمارية مملوكة لحاكم المدينة، خططاً لإدراج محافظها العقارية السكنية والتجزئة في وقت مبكر من العام المقبل عبر هياكل صناديق الاستثمار العقارية، وفق ما نشرته "بلومبرغ". وهذا من شأنه أن يمنح المستثمرين إمكانية الوصول إلى الأصول الرئيسية، من مراكز التسوق إلى الأحياء السكنية، التي تديرها إحدى أكبر شركات التطوير العقاري المرتبطة بالحكومة.

تدرس مجموعة "دبي القابضة" الاستثمارية، المملوكة لحاكم دبي الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، إنشاء صندوق استثمار عقاري للاستفادة من ازدهار سوق العقارات في الإمارة.

"صناديق الاستثمار العقاري تقدم للسوق إمكانية وصول أكبر، حيث يمكن للمستثمرين الوصول إلى العقارات بكميات صغيرة نسبياً من رأس المال"، وفق تيري ديلفو، الرئيس التنفيذي لـ"إكويتافيتا غروب" (Equitativa Group)، التي تدير صندوق "الإمارات ريت"، والتي تُعد واحدة من ثلاثة مديرين لصناديق الاستثمار العقاري في دبي.

صناديق الاستثمار العقاري تعمل على خفض تكاليف الدخول بالنسبة للمستثمرين، بينما تمنحهم أيضاً سيولة مشابهة للأسهم المتداولة، كما تسمح أيضاً للمشترين بالاستفادة من الإدارة المحترفة، وفق سانجاي فيغ، العضو المنتدب في شركة "المال كابيتال ريت".

ومع ذلك، فإن أي عودة محتملة لصناديق الاستثمار العقاري في دبي ستأتي وسط توقعات قاتمة في القطاع على مستوى العالم. تأثرت نتائج شركة "بلاكستون" الكبرى للأسهم الخاصة في الربع الثاني من العام بسبب مشكلاتها العقارية، إذ شهدت الشركة ارتفاعاً كبيراً في الاستردادات في منتصف العام.

وعلى الصعيد المحلي، هناك تحديات أيضاً. إذ أُجري تحقيق مع مدير صندوق "الإمارات ريت" قبل أربع سنوات من قبل سلطة دبي للخدمات المالية بشأن حوكمة الشركة وتم تغريمه لاحقاً من قبل الهيئة الحكومية. كما تكبد الصندوق وكذلك "الإمارات دبي الوطني ريت" خسائر في السنوات الأخيرة، في ظل الفشل في مواكبة ارتفاع قيم العقارات في دبي.

ولكن هذه المرة، هناك اختلافات رئيسية. قال ديلفو من "إكويتاتيفا" إن الإصلاحات في الإمارات، مثل التأشيرات طويلة الأجل للمستثمرين العقاريين وتخفيف القواعد المتعلقة بالملكية الأجنبية، خلقت بيئة أكثر ملاءمة لرأس المال الدولي، مما يمكّن صناديق الاستثمار العقارية من الاستفادة من قاعدة أوسع من المستثمرين.

تتمتع سوق العقار في دبي بعوامل عدة تجعلها مرنة ضد تقلبات الدورات الاقتصادية، على رأسها شفافية السوق وتنافسية الأسعار مع ارتفاع العائد الاستثماري

موجة من صناديق الاستثمار العقاري

موجة صناديق الاستثمار العقارية الجديدة ستعزز محاولات الحكومة لتعميق أسواق رأس المال المحلية، وهو هدف رئيسي للمدينة التي تُعد سوقها للأوراق المالية أحد أكثر الأسواق نشاطاً على مستوى العالم، كما شهدت مؤخراً مجموعة كبيرة من عمليات الإدراج.

سامر الدغيلي، الرئيس الإقليمي المشارك للخدمات المصرفية الاستثمارية في "إتش إس بي سي هولدينغز"، قال: "نرى فرصة لنمو صناديق الاستثمار العقارية في الإمارات، بدعم من رعاة أقوياء سيطبقون ممارسات حوكمة قوية".

اصطف مئات المشترين خارج مكتب أحد المطورين العقاريين بدبي للحصول على فرصة لاقتناص منازل فاخرة على الواجهة البحرية، في أحدث علامة على الهوس بهذا السوق العقاري

تسوق عقاري

وبجانب صناديق الاستثمار العقاري، ظهر عدد كبير من الشركات الجديدة المرتبطة بالتكنولوجيا في السنوات الأخيرة، مما يؤكد الاهتمام المتزايد بسوق العقارات في دبي. إذ جمعت منصة إدارة المحافظ العقارية الإلكترونية "كيبر" (Keyper)، والتي أسسها مصرفي سابق في "غولدمان ساكس"، مبلغ 34 مليون دولار في وقت سابق من هذا العام.

تجدر الإشارة إلى أن "ستيك" جمعت 27 مليون دولار، واشترت أكثر من 300 عقار بـ540 مليون درهم منذ إطلاقها في 2021، وفق الشركة الواقع مقرها في دبي.

وقال رامي طبارة المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي المشارك لشركة "ستيك": "أردنا إنشاء منصة رقمية وسهلة الاستخدام تمنح المستثمرين تجربة استثمارية تسوقية عبر تطبيق يمكّنهم من امتلاك قطعة في دبي في أقل من 3 دقائق.. تماماً مثل التسوق على موقع (أمازون)".